房价上涨彻底哑火!(2)

2017-11-05 15:12 浏览次数:

  这一组数据结论几乎超出杠杆游戏的预料。今年以来去库存效果明显不错,但杠杆游戏忘记了,去库存效果主要在三四线、县级城市。这些地方的均价,甚至有的还不到全国2017年1-9月商品住宅现房6236.25元的均价。

  还值得注意的是,杠杆游戏计算发现,2016全年,我国商品住宅现房均价,也只比2015年上涨了358.60元,比2017年至今高不了多少。比2013、2015年的616.92元、565.89元低不少。

  原因或许是:

  1、2016年开始的大幅去库存,情况和目前一样,主要都是针对三四线、县级城市,一二线城市本来库存就不多。而那些地方的现房均价,普遍本来也没一二线城市那么高。涨幅自然带动不大。

  2、主要一二线城市的新建商品住宅现房库存,之所以是库存,一定是有一些地段、设计、配套等不利原因的。所以,即便在去库存中,这些房子的涨幅也是偏小的。

  3、而2013年二季度的情况,各位杆友就熟悉了,钱荒,然后放了一把水。2015一季度开始,你懂的,债牛、股牛(后来股灾),不少人赚了钱,自然买买买,也包括多配置了一些,本来卖得不算好的库存现房。

  还值得注意的是,商品住宅现房均价在2017年2月,实现6465.79元后,最近6个月其实一直处于震荡下滑中。8月均价已经比2月时,跌去了200多元。

  这也进一步证明,一二线城市商品住宅现房库存,越来越少。加之调控因素,需求受限,观望情绪也有所抬头。当然,也包括实在贵到不少刚需买不起了。

  而三四线、县级城市的库存,越来越难托起全国平均价格。

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  期房均价涨幅,也接近6年来低位,本轮周期拐点已至

  如果我们对上文商品住宅现房的数据和趋势生疑,认为那不代表房价走势。毕竟,期房的销量是现房销量的3倍还多。

  如下图3,杠杆游戏也统计和计算了,2012年-2017年9月我国商品住宅期房销售情况。

  数据清晰可见,2017年3月,我国商品住宅期房均价,达到7963.64元后,近5、6个月,价格企稳非常明显。8月的价格为8016.33元,这5个月的涨幅可以忽略不计。

  

 

  这到底发生了什么?

  值得注意的是,恰好3月各大城市密集升级调控。

  但不可否认的是,迄今为止,整体上一二线城市商品住宅期房成交总量,还是维持增长。换句话说,即便考虑了限价、核心区房子减少、预售证发放节奏等因素,长达数月房价企稳,始终还是很说明问题。

  如上图3,杠杆游戏统计了6年来的数据发现,2017年至今商品住宅期房的涨幅457.75元,也是6年来的较低点,只比2012、2013年略高。而如果考虑到那时的均价基数,其实当时的涨幅比,较今天要高。

  而2015年涨幅为539.47元,2016年更是创下844.93元的高纪录。

  当然,新房数据肯定有缺陷,包括限价、掩饰数据、放盘速度等。二手房的占比越来越高,特别是在一二线城市,活跃二手房交易,更多位于各大城市的主城核心区域,不像新房那么分散,其价格趋势可能更有说服力。

  

 

  可无论如何,从过去经验看,新房怎么走,二手房也怎么走。二手房怎么走,新房还是得怎么走。说直接点,新房二手房都和调控、周期是同步的。并不存在新房因为上述原因,不怎么涨,而二手房一直大涨。

  实际上我们看到,二手房的价格进度最多也就慢几个月。目前已经很明确了。如果此次大会的报告部分兑现,我国一二线城市房价大涨,近期按说不会了。

  上述数据及分析说明,当下,我国房价大幅上涨动能彻底哑火。

  所以,正如杠杆游戏一直说的,一二线城市,有资格、有能力的刚需一族,当下真的迎来好时点了。